Franchisegivers rett til å overta franchisetakers leieforhold
I de aller fleste franchiseforhold ligger det en verdi i franchisetakers leiekontrakt. Dette vil særlig gjelde der franchisetaker har drevet fra lokalene over en lengre periode, franchisekjedens produkt er innarbeidet i det lokale markedet og franchisetaker har en lojal og fornøyd kundegruppe. Franchisegivere vi bistår har opplevd at kunder uten særlig refleksjon begynner å benytte et konkurrerende konsept hvis et slikt får “kapret” lokalene.
For franchisegiver vil det derfor ofte være av stor betydning å beholde gode lokaler når franchisetaker slutter slik at en ny franchisetaker kan overta eller franchisegiver kan drifte selv. Dette både for å opprettholde omsetningen i franchisekjeden i det aktuelle området og for å hindre konkurrenter i å etablere seg i “varme lokaler”.
I en avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett høsten 2016 tok retten stilling til en begjæring om midlertidig forføyning, dvs. en “hasteavgjørelse”, der franchisegiver krevde at franchisetaker skulle overdra kontorlokalene til franchisegiver. Den påberopte hjemmel var en bestemmelse i franchisekontrakten.
Retten vurderte først om kontrakten påla franchisetaker – et eiendomsmeklerfirma – å overdra leiekontrakten til franchisegiver.
Ordlyden i franchisekontrakten var som følger:
“Virkning av oppsigelse/opphør
Franchisetaker skal på tidspunktet for opphør av denne avtalen stanse sin virksomhet i lokalene hvoretter franchisegiver skal gis disposisjonsrett til lokalet med mindre annet avtales særskilt. Opphør av denne avtale anses som oppsigelse av leieavtale inngått mellom partene.”
Franchisetaker anførte at kravet i kontrakten var oppfylt hvis franchisetaker fremleiet lokalene til franchisegiver, og det var lagmannsretten enig i. Franchisegiver hadde altså ikke krav på å få overta leieretten fra utleier.
Å fremleie et lokale vil som regel være en dårligere løsning for franchisegiver enn å overta leieforholdet. Den tidligere franchisetaker vil da være fremutleier og kunne ha mulighet til å si opp leieforholdet (og forholdet mellom de to kontraktsparter vil ikke nødvendigvis være det beste). Det er også ugunstig at det vil være “ex-franchisetaker” som fastsetter leieprisen.
Vi anbefaler således å benytte en annen, og klarere, ordlyd i franchisekontrakter enn at franchisegiver skal “gis disposisjonsrett til lokalet”. Vi har utformet en rekke slike bestemmelser, som kan være noe ulike ut fra det aktuelle behov.
Av interesse er det for øvrig at lagmannsretten kom til at franchiseforholdet ble ansett “opphørt” når franchisetaker hadde hevet franchiseforholdet.
Det kan således legges til grunn at hvis franchisekontrakten benytter uttrykket “opphør” vil det omfatte hevning – i tillegg til alminnelig oppsigelse og utløp av kontrakten.
Lagmannsretten kom for øvrig til at franchisegiver hadde krav på å få overta lokalene med en gang. Dette
ble begrunnet med at franchisegiver ellers ville bli påført et økonomisk tap. Lagmannsretten la også til grunn at franchisegiver hadde sterkere interesse i leieforholdet enn “ex-franchisetaker”.
Denne artikkelen er skrevet av Ole G. Klevan i advokatfirmaet Schjødt. Klevan er rangert blant topp 5 advokater innen kategorien “Varehandel” i Finansavisens advokatrangering og er blant landets ledende advokater innen franchise.
